Boligkjøp – en stor og viktig beslutning

Foto: iStockphoto

Heidi Åsvang er advokat og partner i Osloadvokatene, og spesialist på eiendom. Her gir hun en rekke gode råd om hvordan man bør forholde seg ved kjøp av bolig.

Tekst: Ann-Magrit Berge

Oppstår det problemer etter overtagelse av ny bolig skyldes dette oftest eiendommens tilstand, for liten tid til å gjøre undersøkelser for kjøper og for positiv markedsføring fra selgers side. Det er viktig at en kjøper, før det gis et bud, har gjort seg godt kjent med innholdet i takstrapporten, eiendomsmeglers beskrivelse og selgers egenerklæringsskjema. I prinsippet skal det vært nok å lese eiendomsmeglers beskrivelse. Slik er det imidlertid ikke i praksis. Dersom det er gitt opplysninger med liten skrift forventes det at kjøper har lest dette. Er du usikker på innholdet i takstmannens tekniske beskrivelse, anbefales det å ta kontakt direkte med takstmann eller annen fagkyndig. Dette bør gjøres før du gjør dine egne vurderinger av boligen på visning. Det er også mulig å ta forbehold når det inngis bud.

Mangler ved boligen
Ofte oppdages feil og mangler kort tid etter overtakelse. Arelaet er mindre enn oppgitt, det er fukt og råteskader, ulovlig innredet loft eller kjeller, skadedyr, eller at selger har utført arbeider på boligen som skulle vært gjort av fagfolk. Det er bare fantasien som setter begrensninger for hvilke omstendigheter som kan utgjøre en mangel.

Hvis selger har holdt tilbake viktig informasjon eller det er gitt feil opplysninger om eiendommen, vil det som regel være en mangel. Det kan være vanskelig å føre bevis for hva selger visste. Megler og takstmann har også plikt til å undersøke eiendommen og gi opplysninger, og kan holdes ansvarlig overfor kjøper. Boligen har også en mangel hvis det er et vesentlig avvik mellom hva kjøper er forespeilet og boligens faktiske tilstand. Det skal en del til for å oppfylle kravet til vesentlighet. En tommelfingerregel er at reparasjonskostnadene bør utgjøre omtrent 6 % av kjøpesummen.

Kjøper bør på et tidlig tidspunkt søke hjelp av advokat. Det er viktig å være oppmerksom på at mangelskrav kan gå tapt hvis det ikke reklameres innnen rimelig tid, som regel innen 2 måneder. Reklamsjonen bør være skriftlig og det er krav til innholdet i denne. Kjøper må også være oppmerksom på at selger har rett til å tilby retting. Du bør derfor ikke gå i gang med reperasjoner uten å ha avklart dette med selger først, med mindre vannspruten står ut av rørene.

Kjøper har bevisbyrden
Kjøper må bevise at det er en mangel, og det er som regel nødvendig å bruke sakkyndige til å vurdere mangelen, årsak, utbedringskostnader og eventuelt verditap. Når kjøper har fått oversikt over kostnadene må det innen rimelig tid fremsettes et konkret krav om prisavslag, heving og erstatning. Den absolutte fristen for reklamasjon er 5 år fra overtagelsen. En gjennomgang og vurdering fra advokat vil fort være nødvendig for at en forbruker skal kunne ta stilling til hvorvidt det er et mangelkrav eller ikke. Uenighet mellom selger og kjøper om at det er en mangel ender ofte opp i domstolene og det er rik rettspraksis på området. En av grunnene til dette er at selger som regel har en eierskifteforsikring, og dessverre er det vår erfaring at selskapene først utbetaler det kjøper har krav på etter at rettslige skritt er innledet.

Mange kjøpere tegner nå boligkjøperforsikring ved kjøp som gir dem rett til gratis advokat. Boligkjøperforsikringene er ikke flinke til å opplyse kundene om at de har et fritt advokatvalg, og ikke trenger å bruke selskapets egne advokater. Flere klienter har tatt kontakt fordi de ikke har følt seg ivaretatt av disse selskapene, og ønsker en ekstern advokat. Kjøpere som ikke har tegnet forsikring, får de som regel uansett dekket mye av kostnader til prosessen under egen hus- eller innboforsikring.

Ingen kommentarer

Legg igjen et svar

E-postadressen din vil ikke bli publisert.