Det er viktig at styrene i borettslag og sameier får utarbeidet tilstandsregistrering og vedlikeholdsplan. Det skaper forutsigbarhet om hva som skjer framover, og det er ikke minst viktig å ta vare på den verdien boligen representerer for den enkelte.
Tekst Ann-Magrit Berge
Takstformidlingen AS ble etablert i 1993 og har 4 ansatte, men leier inn flere ved behov.
– Da Oslo kommune skulle innføre eiendomskatt hadde vi 12 takstmenn som jobbet for oss med taksering i forkant av innføringen. Vi foretar normal taksering av boliger, med hovedvekt på næringseiendommer, og gjør også mange jobber for kommuner og offentlig sektor, sier Tor-Gunnar Brandshaug som er takstingeniør i Takstformidlingen AS.
Tilstandsregistrering
– De fleste får foretatt en tilstandsregistrering av boligen sin i borettslag eller sameie i forbindelse med salg, da er en takstmann inne og ser på den spesifikke leiligheten. Men takstmannen får aldri sett på helheten i hele borettslaget eller sameiet, og det er klart at det har betydning. I ett godt drevet borettslag eller sameie får man liten økning av fellesutgiftene, mens et dårlig trolig kan forvente større økning. Vi foretar en generell tilstandsvurdering av bygningene utvendig og av fellesarealer; tak, fasader, vinduer, dører, balkonger, garasjer, kjeller og loft. Og heis når det finnes.
Vedlikeholdsplan
– Noen ønsker bare en tilstandsvurdering som sier noe om hvordan bygningsmassen i borettslaget eller sameiet er, og så selv vurdere hva som eventuelt bør gjøres nå og hva som kan utsettes til senere. Men det vi også ofte gjør, er å lage en vedlikeholdsplan for borettslaget eller sameiet. Jevnlig vedlikehold er hovedforutsetningen for å bevare eiendommens verdi. Er borettslaget eller sameiet flinke til jevnlig vedlikehold, slipper de å ta noen skippertak som ofte koster mange penger.
1-5 års tidsplan
– Vi setter opp en plan for generelt, løpende vedlikehold. Feil og mangler vi har funnet tas med i vedlikeholdsplanen. Vi tar så et møte med styret i borettslaget eller sameiet, går gjennom planen og poengterer de tingene som bør gjøres, og i hvilken rekkefølge de bør tas. Kanskje styret har andre ting de mener er viktigere, men vi kommer alltid frem til en felles plan. Skal styret ha en plan å jobbe med, bør de som sitter i styret ha et eierforhold til den. Tidsrammen på en slik plan kan være 1-5 år, og vi setter opp hva som bør gjøres i dette tidsrommet, i tillegg til det generelle, årlige vedlikeholdet. Med en tilstandsrapport som bakgrunn for en vedlikeholdsplan blir det enklere å oppnå enighet om dette på en generalforsamling. Det blir også enklere for styret å gjennomføre tiltak når det finnes en vedlikeholdsplan som det er enighet om og bevilget penger til.
Ligg i forkant
– Man bør foreta en tilstandsregistrering hvert femte år for å være sikker. Har man først fått utarbeidet en rapport, er det en rask runde å gå neste gang. Da trenger man bare å oppdatere den tidligere rapporten for å se om det har blitt noen endringer. Det kan være ting som har blitt bedre eller verre. Vi anbefaler ofte borettslag og sameier til å sette av penger til konkrete ting som bør gjøres litt frem i tid. Vi kan kostnadsberegne og se hva det utgjør i kroner og øre fremover. Vi anbefaler også å ligge i forkant når det gjelder å ta opp lån, istedenfor å være på etterskudd når tingene skjer, sier Tor-Gunnar Brandshaug.