Boligselgerforsikring gir trygghet for den som selger bolig. Det kan ellers bli dyrt dersom det avdekkes feil og mangler i etterkant og man må betale erstatning til kjøper.
Tekst Gunn Iren Kleppe
Salg av bolig medfører ansvar for forhold både i og utenfor boligen i fem år etter overtakelse. Boligselgerforsikring—tidligere kalt eierskifteforsikring—er en ansvarsforsikring som beskytter mot risikoen for økonomisk ansvar ved boligsalg. Det gir også trygghet for kjøper ved å sikre rask betaling ved et berettiget reklamasjonkrav.
– Kort fortalt er boligselgerforsikring en forsikring for selger, der vedkommende forsikrer sitt ansvar etter avhendingsloven. Forsikringen skal dekke vesentlige skjulte feil og mangler som selger ikke hadde forutsetninger for å kjenne til når salget fant sted, sier Tommy Ravndal, Advokat MNA hos Protector Forsikring ASA.
Det forutsettes at boligselger har opptrådt aktsomt og oppriktig.
Noe ikke alle vet er at selger også kan holdes ansvarlig dersom megler baserer seg på feilinformasjon, som for eksempel feil oppmåling av areal eller feil opplysninger fra boligbyggelag eller kommune.
Med boligselgerforsikring tar forsikringsselskapet seg av eventuelle henvendelser og reklamasjonskrav og sørger for oppgjør ved berettiget klage. Oppstår det uenighet, bærer ikke selger ansvar ved en eventuell rettssak.
Ravndal anbefaler å bruke god tid på utfylling av egenerklæringsskjema (når man tegner forsikring). En tilstandsrapport kan også bidra til å redusere konfliktnivået.
– At man får kjennskap til tilstanden i forkant er langt bedre enn at man får den overraskelsen i etterkant, påpeker Ravndal.
Så galt kan det gå
Det det reklameres oftest på er bad, tak, drenering eller elektriske anlegg. Men også naboforhold, grunnforhold, solforhold og parkering er gjengangere. Mest typisk er reklamasjon på fuktskader som viser seg senere.
Som eksempel på hvor galt det kan gå, ble det avdekket omfattende skader fra fukt, sopp, råte og stokkmaur etter salg av et eldre «oppussingsobjekt» (salgssum 5,05 millioner). Lagmannsretten mente her at selger hadde underkommunisert renoveringsbehovet. Uten forsikring, måtte selger selv betale tilbake kjøpesum, erstatning og alle saksomkostninger på til sammen over 7 millioner kroner.
Ved salg av en fire år gammel bolig reklamerte kjøper etter et år på kondens i tak og manglende lufting, med store soppskader og kondens i bærebjelker som følge. Grunnen var konstruksjonsfeil. Siden både entreprenør og håndverkere var konkurs, var det ingen å forfølge rettslig. Skadene utgjorde 637 000 kroner som ble dekket av boligselgerforsikringen.
Og ved salg av en nyere hytte til 6,2 millioner ble det avdekket store konstruksjonsfeil etter overtakelse. Enkleste og billigste løsning var å rive og bygge ny. Utbygger var konkurs, og her dekket boligselgerforsikringen et prisavslag på 4,2 millioner for å bygge ny hytte.
Vel verdt prisen
– Det reklameres vel så mye på nyere boliger som eldre. Forventningsnivået til nyere boliger er langt høyere, forteller Ravndal.
– Byggefeil forekommer ikke helt sjelden. Terskelen for å reklamere er lavere og når det først kommer en reklamasjon på en nyere bolig, snakker vi ofte større summer.
Boligselgerforsikringen kjøpes hos eiendomsmegler eller advokat. Det kreves at kontrakt og oppgjør håndteres av advokat eller eiendomsmegler.
– Premien på boligselgerforsikringen er en engangssum og forsikringsperioden gjelder i fem år. Til sammenligning med mange andre forsikringer er premiesummen forholdsvis lav. Får du en reklamasjon fra kjøper og du må engasjere advokat, vil fort tilsvarende summer påløpe. I tillegg må du selv betale for et eventuelt mangelsansvar du måtte komme i, samt at du også kan bli dømt til å betale kjøpers advokatregning. Boligselgerforsikringen er absolutt verdt prisen, konkluderer Ravndal.