Juristens råd angående eiendom i Spania

Hva gjør du nå om du har kjøpt eiendom i Spania? Her er noen nyttige råd, både generelt sett og spesifikt for koronakrisen.

Foto: iStockphoto
Tekst Gunn Iren Kleppe

Kjøper du eiendom i Spania, anbefales du på det sterkeste å skrive testament. Ved å gjøre det i Spania, kan du unngå mange problemer, og det resulterer i en mye enklere prosess når den tid kommer. Dette ifølge Roberto Ortega, spansk advokat, partner og styreleder i Advokatfirmaet Andersen & Bache-Wiig AS. Testamenter som ønskes registrert i Spania må opprettes foran Notarius Publicus.
For nordmenn vil vanligvis norsk arvelov gjelde.
– Dersom en person har oppholdstillatelse i Spania, kan man velge i testamentet hvilken lov som skal regulere arven. Dersom man ikke bestemmer det, vil det være spansk arvelov som regulerer arven, forteller han imidlertid.
Prosedyren i Spania og beregning av arveavgift vil alltid følge spansk rett uansett hvilken materiell arvelov skal gjelde. Det er verdt å notere at arveavgift og dens beregning varierer betydelig fra region til region, men at det er mulig å planlegge slik at man betaler minst mulig, ifølge Ortega.
Norge og Spania har en skatteavtale som gjelder dobbeltbeskatning, men som dessverre ikke omfatter arveavgift. Det er viktig å følge med i fremtiden dersom det blir aktuelt med arveavgift igjen i Norge, for å se hvordan landene håndterer det.

Koronakrisen

Den siste tiden har det vært mye turbulens i valutakursene og kronen er svak i forhold til Euro.
– Det betyr at om nordmenn ønsker å kjøpe eiendom i Spania, er prisene 10 – 20 % høyere om man kjøper nå. Samtidig, om man selger eiendommen nå og konverterer tilbake til kroner, vil man få mye mer for den, sier Ortega.
– Vi vet ikke per i dag når Spania vil åpne grensene igjen. Om du prøver å selge en eiendom nå, vil det sannsynligvis være svært vanskelig, tror han imidlertid.
Hvis man trenger likviditet og ikke kan selge, er et alternativ til salg å ta lån på boligen. Ifølge Ortega kan man få lån til 50 – 70 % over eiendommens verdi i Euro. Tenker man at norske kroner vil øke i verdi, kan man senere gjøre om til kroner og få gevinst av valutaendringen. Dette må gjøres i Spania, men det finnes norske banker med avdelingskontorer i utlandet som gir boliglån i Spania, som DNB Luxembourg.
– Denne typen transaksjoner er selvfølgelig ikke for alle, fastslår Ortega, og man må være oppmerksom på avgifter forbundet med slike transaksjoner.
Av godt nytt er at mens låntaker tidligere måtte betale 1 – 2,5 % i avgifter til den spanske stat, må dette nå betales av bankene. Det er selvfølgelig andre avgifter forbundet med boliglån i Spania, men ifølge Ortega er det mye billigere enn før. Spanske banker kan imidlertid skjule tilleggstjenester og ekstrakostnader, slik at et lån kan virke rimeligere enn det er. Og lån som virker dyrere kan faktisk være billigere.
– Det er svært viktig med god rådgivning når man skal ta opp lån i Spania, understreker han.

Kan man trekke seg?

Vi spurte Ortega om det går an å trekke seg fra eiendomskontrakter under dagens situasjon.
– Det kommer an på hvordan krisen utvikler seg, svarer han.
For tiden befinner vi oss i en force majeure situasjon som ingen kunne forhindre eller forutsi. Under normale forhold har man plikt til å innfri kontrakter man inngår, men under ekstraordinære omstendigheter kan det være unntak, ifølge Ortega. De spanske lovgiverne prøver å tilpasse lovverket til den nye situasjonen.
– Om du har allerede betalt en prosentandel på en eiendom som er nybygg og som skal overtas nå, kan du trekke deg fra kontrakten? Om det er utsettelse på overlevering, kan det være mulig, sier han; også hvis du har økonomiske problemer knyttet til koronakrisen.
Fortsetter valutakursene å variere slik at eiendommer blir 20 – 30 % dyrere, mener Ortega det kan bli mulig å trekke seg fra en kontrakt. Om man—for eksempel på grunn av force majeure—ikke kan innfri sine forpliktelser, kan det blir nødvendig å reforhandle pris eller trekke seg fra kontrakten.
– Forhåpentlig vil ting bli bedre og det blir ikke behov for slikt, avslutter han.

Roberto Ortega, Andersen & Bache-Wiig Advokatbyrå. Foto – Bache-Wiig-Advokatbyrå
Ingen kommentarer

Kommentarfeltet er stengt.