Ved utbygging og salg av nybygg kan en advokat ivareta det rettslige samtidig som de har oversikt over det store bildet. Advokaten kan også avdekke risiko og dermed sikre fremgangen i prosjektet.
Tekst Gunn Iren Kleppe
Spesielt der det er behov for mer enn å bare finne kjøper, er det nyttig med advokathjelp i eiendomsutviklingsprosjekter. Men også der utbygger finner kjøper selv, kan et advokatfirma bistå med gjennomføring av selve oppgjørsoppdraget.
– Ofte bistår vi gjennom hele prosessen, forteller Tine Granlund, advokat hos Advokatfirmaet Nicolaisen.
Nicolaisens eiendomsadvokater bistår både store og små aktører innenfor utvikling av eiendom, bygg og entreprise i Oslo, Bærum og på Romerike. Prosessen har ofte tre trinn: innledende fase med planavklaring eller reguleringsplan, gjennomføringsfase og til slutt omsetning.
I den innledende fasen kan advokaten for eksempel hjelpe med vurdering av kontraktsform, noe som er spesielt aktuelt i utviklingsprosjekter der utbygger innleder forhandlinger med grunneier. En advokat vil ha den rettslige kompetansen til å vurdere hva som er best av opsjonsavtale eller ren kjøpskontrakt. En advokat har også kompetanse til å vurdere sikkerhet i forbindelse med pantsettelse, særskilte forhold og kriterier som kan påvirke fremdriften.
– Det er en typisk advokatoppgave å gjøre risikovurdering og så kommer megleroppdraget i sluttfasen. Den største fordelen er at vi har den juridiske kompetansen til å synliggjøre risiko. Vi ser på det med litt andre briller, påpeker Granlund.
Jo tidligere man avdekker risiko og forhold som må avklares i et utbyggingsprosjekt, jo bedre er det for fremdriften. Risiko og problemer som oppdages senere i prosessen, medfører gjerne forsinkelse og merkostnader.
– Det er viktig i en sånn prosess at vi er inne så tidlig som mulig, at det sitter noen med overordnet blikk som sørger for at man kommer i mål med prosjektet, understreker hun.
Eksempler på bistand
Advokaten kan blant annet bistå med avklaring av dagens status på eiendommen (planstatus). Hva er eiendommen regulert til i dag og må det utarbeides ny reguleringsplan? Dersom det foreligger vedtatt reguleringsplan, hva er dens omfang og rekkevidde og foreligger det særskilte forhold? Slikt må tas hensyn til så man ikke møter på hindre senere i byggeprosessen.
En advokat kan også foreta rettighetsavklaringer innenfor veirett, vann og avløp og naboeiendom. Advokaten kan også avklare eventuelle rekkefølgebestemmelser i utbyggingen, om det må bygges lekeplass og eventuelt hvordan man bør forholde seg til flere utbyggere. Advokaten kan også sørge for dialog med kommunen angående anleggsbidrag og innlede søknadsprosessen med kommunen.
Videre kan advokaten bistå med forhandlinger og sikre at gode avtaler kommer på plass. Det gjelder særlig sikring av rettigheter som vann, vei og privatrettslige forhold, bistand med grunnerverv, seksjonering, sletting av heftelser og tinglysing.
Foruten regulering og kontrakter kan advokaten også bistå med etablering av selskap der det er aktuelt. Et eksempel er om man bygger firemannsbolig og etablerer AS for nettopp dette.
En advokat har også de beste forutsetningene for å bistå med dispensasjonssøknader. Det kan for eksempel være at man ønsker å bygge nærmere nabogrensen eller større og høyere enn lovens rammer setter.
– Det er en fordel at det er én advokat som kjenner hele prosessen og som sikrer at alle forhold hensyntas, påpeker Granlund.
Slik har man samme person å forholde seg til gjennom flere ledd. Alternativet er at hver gang en ny person må sette seg inn i prosjektet, medfører det ekstra tid, påløpte kostnader og risiko for at noe uteglemmes.
Hjelper også private
Det blir stadig vanligere å selge egen bolig selv. Likevel må samme strenge krav oppfylles som ved bruk av megler. En eiendomsadvokat kan bidra til et smertefritt oppgjør. Advokaten har spesialkompetanse på kontraktshåndtering og kan sikre en trygg eiendomsoverdragelse slik at du slipper overraskelser i etterkant. De vet hvilke opplysninger som skal gis og kan redusere risikoen for tvister. Skulle det likevel oppstå klager etter overtakelse, vil advokaten ha full oversikt over dine rettigheter og hva kontrakten innebærer. Slik kan kostnaden med advokathjelp faktisk spare deg både tid og penger.
Hos Advokatfirmaet Nicolaisen velger man selv hvor involvert man skal være i prosessen og har dermed full kontroll med kostnadene. De kan blant annet bistå med kjøpekontrakt, informasjon om reguleringsplaner, grunnbokutskrift, tinglysing av skjøte og pantedokument pluss overføring av kjøpesum.
Granlund bekrefter at de har sett en økning i privatpersoner som tar kontakt der kjøper og selger allerede har funnet hverandre.
– Det skjer oftere og oftere at privatpersoner kommer til oss og ønsker en objektiv megler som kan hjelpe med å gjennomføre transaksjonen.
– Vi har juridisk kompetanse. Det er en fordel med noen som kan rådgi i øvrige forhold også, påpeker Granlund.
– Vi er også konkurransedyktige på pris og fleksible på tid, avslutter hun.