Mange nordmenn kjøper bolig i Spania uten å vite hvilke juridiske fallgruver som finnes. Roberto Ortega hos advokatfirmaet Andersen & Bache-Wiig gir deg gode tips før du kjøper bolig i Spania.
Tekst Rita Tvede Bartolomei
Advokatbyrået har operert i det spanske markedet i mer enn 10 år, og bistått over 2000 norske kunder ved kjøp av eiendom i Spania.
– Om klienten har signert en kontrakt uten vurdering av en advokat, blir vårt etterfølgende arbeid vanskelig. Det er fordi en slik avtale ofte er juridisk bindende og depositum er innbetalt. Depositumet kan utgjøre opptil 10 prosent av eiendommens verdi som klienten kan tape. I tillegg til juridisk rådgivning og utarbeiding av kontrakter og testamenter, er vårt kontor et av få, om ikke det eneste, som utarbeider en fullstendig juridisk gjennomgang (due diligence) av eiendommen, sier advokat og partner Roberto Ortega.
Dette er de vanligste problemene
Ved kjøp av bolig under oppføring kan det ofte oppstå problemer rundt manglende sikkerhet fra utbygger for betalte avdrag underveis i byggeprosessen.
– Selv om det er lovpålagt å stille sikkerhet for forskuddsbetalinger, er det i praksis mange utbyggere som ikke nevner dette i kjøpekontrakten. Slik unngår de kostnadene som slike garantier medfører, sier Roberto Ortega.
Ved kjøp av nybygg kan det foreligge diffuse klausuler om dato for overtakelse, som gjør at kjøpere blir tvunget til å godta enorme forsinkelser i overlevering – uten å kunne heve kjøpet. Med hensyn til kjøp av bruktbolig opplever Andersen & Bache-Wiig at klienter har opplevd alvorlige overtredelser av plan- og bygningsloven.
– Slike problemer eskalerer ofte i størrelse i spanske kommuner med konflikter om planlover. Kommuner som Marbella og Denia, har faktisk fått sine planlover kansellert av Høyesterett, sier Roberto Ortega.
Om klienten trenger finansiering, må det gjenspeiles i de forberedende kontraktene.
– Det gjør det mulig for klienten å trekke seg fra avtalen om pantelånet ikke blir innvilget eller panteverdien av eiendommen ikke er høy nok å skaffe nødvendig finansiering, sier han.
Husk testamente ved boligkjøp i Spania
Roberto Ortega forteller at spansk skatte- og arvelov er komplisert, og arveavgiften varierer stort mellom de 17 regionene i landet. Personer med eiendom i Spania må alltid betale arveavgift til Spania.
– I verste fall kan denne avgiften være opp mot 82 prosent. For å spare arvinger for bekymringer er det klokt å ha en god arveplanlegging og et godt testamente, sier Roberto Ortega.
For det eksisterer juridiske grep som kan anvendes for å unngå for høy arveavgift til Spania.
– Kort oppsummert kan det i enkelte tilfeller tas utgangspunkt i boliglånet på den spanske eiendommen, inngått på kjøpstidspunktet for å beskytte mot for høy arveavgift. Dette fordi man betaler arveavgift av netto formue. Man kan også oppgi et økt antall arvinger som er familie i direkte linje, siden arveavgiften øker med summen av arven, sier han.
Med den nye europeiske arvelovgivningen som kom i 2015, er det mulig å presisere hvilken arvelov som skal gjelde.
– Gjennom et testamente kan man enten velge å benytte seg av arveloven i det landet den som testamenterer har fast bopel ved dødsfall, eller statsborgerskapet til personen. Her kan vi veilede om hva som er mest gunstig for vår klient, sier han.