Går du med en drøm om å kjøpe en bolig i Spania, enten for å leve der eller for å feriere? Da må du tenke på hva som skal til for å tilfredsstille kravet til egenkapital for boligkjøpet. Mona Eriksen, boliglånsekspert fra DNB Luxembourg, er her for å gi deg gode tips og råd om egenkapital.
Foto: DNB Luxembourg. Mona Eriksen fra DNB. Foto: Iberia Property – Arv Henning Tjore
Tekst JH Lillevik
– Når vi vurderer en lånesøknad er det noen flere faktorer vi ser på enn hva mange nordmenn er vant til når de søker et lån i Norge, forklarer Eriksen.
– Vi stresstester lånene i forhold til dette med valutasvingninger, renteøkning og mange faktorer som kanskje ikke den vanlige personen i gata tenker på. I en sak som innvilges skal låntagers økonomi f.eks tåle en renteøkning på 5 %, gjeldsgraden må ligge innenfor 5 x bruttoinntekten, og i tillegg ha en buffer dersom valutakursen endrer seg. Dette gjør vi for å være absolutt sikre på at kunden faktisk kan realisere drømmen om bolig i utlandet. Vi vil jo ikke sende kunden ut i et finansielt uføre om noe uforutsett skulle skje.
– Det er mange som planlegger å hente ut egenkapital for boligkjøpet med sikkerhet i sin primærbolig. Dette er jo kapital som de har, men den er bundet opp i boligen. Dette betyr egentlig at dette også må regnes som lån, som du også må ta med i beregningen når du beregner hvor mye du faktisk kan låne.
Hvor mye egenkapital trenger du å ha?
– Vi kan låne ut inntil 70 % av det som ferieboligen koster. Det er også krav om at boligen må ha en takst, og vi legger alltid den laveste verdien av disse to til grunn for å beregne endelig lånebeløp. Kommer taksten lavere inn enn avtalt kjøpesum, vil lånebeløpet reduseres. Dette betyr at du vil trenge mer egenkapital. Det som kunden ofte ikke er klar over er at omkostninger i forbindelse med kjøpet kommer på toppen av kjøpesummen.
– De fleste kjenner jo til reglene for hvor mye gjeld du maksimalt kan ha i forhold til inntekt. Reglene er satt av Finanstilsynet, slik at totalgjeld ikke overstiger 5 ganger brutto inntekt. Rentene er nå rekordlave, men Øystein Olsen i Norges Bank har allerede varslet en økning i styringsrenten i Norge. Det som vi har som regel er at kunden må tåle en renteoppgang på 5 prosent, og i tillegg tar vi høyde for valutasvingninger.
– Egenkapital ligger jo litt i ordet. Det er det du har å rutte med som du kan ta med i vurderingen når du beregner hvor mye du kan kjøpe bolig for. Den potten må være på plass, forklarer Eriksen.
Omkostninger ved kjøp av bolig i Spania
Forholdene i Spania er veldig forskjellige fra i Norge, spesielt når du skal kjøpe en bolig, enten det er sekundært eller en primærbolig. En av de som har best kunnskap om og erfaring fra det spanske boligmarkedet, er Arv Henning Tjore, eiendomsmegler for Iberia Property.
– Om vi tar for oss en bolig i Alicante, et område som jeg kjenner godt, så er det første man må ta med i beregningen at du må regne med 10 prosent dokumentavgift. Vi klager kanskje litt på to og en halv prosent dokumentavgift i Norge, men den er altså fire ganger høyere i Spania, forklarer Tjore.
– Deretter kommer det også en registreringsavgift, eller notarkostnader. Når du skal overdra en eiendom i Spania så er det altså notaren som foretar selve overdragelsen. Denne person tar betalt for jobben og det pleier å komme på rundt 3000 euro. Det er tretten til fjorten hundre til notaren og tilsvarende for selve registreringen. Det kan bli billigere, men vi bruker det beløpet som en tommelfingerregel for å unngå at kunden får seg en ubehagelig overraskelse.
– Vi bruker noe som heter en gestor, noe som man kan sammenligne med en regnskapsfører i Norge. Vedkommende gjør da en del økonomisk relaterte ting for oss. De tar som regel rundt 1000-2000 euro for å gjøre en del praktiske ting, som for eksempel skrive kontrakter og sjekke boligene. Dette beløpet varierer mest i forhold til hvor mye arbeid vedkommende må gjøre.
– Advokater bruker vi hovedsakelig på nye prosjekter, spesielt da om vi har med utbyggere å gjøre, avslutter Tjore.